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今日は市街化調整区域で建物を建てたい場合ですが、
そもそも市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」のことで原則、建築不可です。
市街化調整区域では、建物建築の際に開発許可が必要になります。
開発行為には、「区画の変更」、「形状の変更」、「形質の変更」の3種類があります。
「区画の変更」とは、敷地内に新たに道路を設置するなどの行為です。
「形状の変更」は、一定の高さ以上の盛り土や切り土のことを指します。
「形質の変更」とは、「宅地以外の土地」を「宅地」に変更することです。
市街化調整区域では、土地の面積に関わらず、開発行為を行う場合は、開発許可が必要になります。
例えば、建物が建っていない雑種地や原野、山林などを建物を建てる場合は、「宅地以外の土地」を「宅地」に変更する「形質の変更」に当たり、先ほども書きましたが、市街化調整区域では、土地の面積に関わらず、開発行為には、開発許可が必要となります。
開発許可は、要件を満たせば許可が下ります。そのため、市街化調整区域でも、開発許可を取得すれば、建物を建てることが可能です。
一方で、許可要件を満たさないものについては、残念ながら開発許可は下りません。
よって要件を満たさなければ「宅地以外の土地」を「宅地」にする形質の変更はできませんので結果、建物は建てることはできません。
市街化調整区域で家を建てる方法は、開発許可が不要な建物を建てます。
具体的には、「農林漁業を営む者の居住用建築物」は開発許可が不要です。
いわゆる農家の人なら自宅を普通に建てることができます。
市街化調整区域でも宅地利用が認められた土地で一定の建物を建てることができます。
それは、都市計画法第３４条に該当する建物に限定されます。
都市計画法第３４条によって建てられる家として、「住宅兼用店舗」、「分家住宅」、「既存住宅の建て替え」があげられます。
「住宅兼店舗」とは、自宅と店舗が一体となった建物のことで、日常生活のための必要な物品の販売、加工、もしくは修理などの業務を営む店舗で自ら営む店舗に限定されます。
「分家住宅」とは農業を営んでいる本家から分家した人が建てる自宅のことです。
さらに既に住宅が建っている土地であれば、基本的に同規模・同用途の建物の建て替えに限り、新たに自宅を建て替えることができるようになっています。
尚、既に宅地利用が認められている土地の場合、開発許可は不要ですが、市街化調整区域における建築許可（都市計画法４３条の許可）を受けることが必要です。
後、不動産開発業者（ディベロッパー）が開発許可を取得した大規模分譲住宅地など、ディベロッパーがすでに開発許可を取得していますので、後から購入した一般の個人でも普通に家を建てられます。
後、都市計画法第３４条１１号に定めた立地条件を満たす土地では、家を建てられる可能性が高くなります。
最後にしつこいようですが市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、原則は建物は建てられませんが、このような方法もあります。
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